從本周開(kāi)始，北京地區(qū)首套房房貸利率又現(xiàn)新動(dòng)態(tài)。通過(guò)走訪(fǎng)和多方了解，《金融時(shí)報(bào)》記者獲悉，從5月7日起，工行、建行、農(nóng)行執(zhí)行上浮利率,將首套房貸利率提高為基準(zhǔn)利率的1.1倍。中行則從5月8日起執(zhí)行同樣的利率上浮。而浦發(fā)銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行等多家股份制銀行均已于數(shù)月前開(kāi)始執(zhí)行該首套房利率政策。
至此，在經(jīng)過(guò)連續(xù)6次上調(diào)后，北京首套房個(gè)人按揭貸款已經(jīng)從基準(zhǔn)利率的85折一路上調(diào)至1.1倍。這意味著，現(xiàn)在在北京辦理首套房貸款，銀行普遍執(zhí)行的是最低5.39%的利率水平，這也是2014年以來(lái)的最高房貸利率。
然而，5.39％還比不上全國(guó)平均水平，據(jù)融360的統(tǒng)計(jì)顯示，3月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比上升0.92%，同比上升23.54%。專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，上浮的趨勢(shì)還將持續(xù)。結(jié)合年報(bào)中銀行房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)、增速下跌的狀況，樓市結(jié)構(gòu)在“房住不炒”的主旋律下繼續(xù)優(yōu)化，租購(gòu)并舉的新型住房制度不斷完善。
房貸緊縮仍是主旋律
近70%，這是北京市一季度新增個(gè)人住房貸款同比下降的幅度。不久前披露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京轄內(nèi)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款從2017年一季度268.52億元的月均發(fā)放金額降至2018年一季度的83.45億元。
無(wú)獨(dú)有偶，上海市一季度信貸數(shù)據(jù)顯示，該市本外幣個(gè)人住房貸款一季度新增130.84億元，同比少增545.11億元。
從歷史數(shù)據(jù)看，除2009年后與2015年后的一段時(shí)間，大部分首套房房貸的執(zhí)行利率都在6%左右。融360分析認(rèn)為，若房貸保持當(dāng)前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過(guò)程來(lái)看，房貸將會(huì)平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，對(duì)剛需將會(huì)呈現(xiàn)出有利趨勢(shì)。
房貸的緊縮進(jìn)一步擠壓著樓市投資的泡沫。5月3日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2018年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報(bào)告》顯示，北上廣深等全國(guó)16個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)已從去年同期的126.2回落至2018年一季度的108.7，大約相當(dāng)于2014年四季度水平。
北京相關(guān)監(jiān)管部門(mén)表示，在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的同時(shí)，北京銀行業(yè)積極支持居民合理住房需求。截至2018年3月末，北京保障性安居工程貸款余額2120.46億元，其中棚戶(hù)區(qū)改造貸款和公共租賃住房貸款比年初增加242.5億元，增長(zhǎng)11.81%。同時(shí)，一年以來(lái)，在轄內(nèi)按照“317新政”執(zhí)行的個(gè)人住房貸款中，超八成用于支持無(wú)房群體購(gòu)房需求。
房貸規(guī)模穩(wěn)增 增速下降
在房貸呈現(xiàn)持續(xù)收縮之勢(shì)時(shí)，房貸規(guī)模的穩(wěn)增，成為本年度銀行年報(bào)的主調(diào)。其中，江陰銀行同比增長(zhǎng)達(dá)270%，平安銀行同比增長(zhǎng)79%，多數(shù)銀行增幅均超過(guò)20%。
“對(duì)銀行，尤其是大型銀行而言，住房貸款是一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)，保持適度增長(zhǎng)很正常?！痹诓稍L(fǎng)中，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，“雖然一二線(xiàn)城市要控房?jī)r(jià)，但也需要滿(mǎn)足首套購(gòu)房、改善住房等合理購(gòu)房需求。而三四線(xiàn)城市則要面對(duì)去庫(kù)存的問(wèn)題，房貸規(guī)模的適當(dāng)增長(zhǎng)有助于去庫(kù)存。在2018年，銀行系的房貸規(guī)模應(yīng)當(dāng)還會(huì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)?！?/p>
但是，在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，增速下降也是一個(gè)普遍的事實(shí)。在四大行中，以4.21萬(wàn)億元的個(gè)人住房貸款余額居同業(yè)首位的建行，其房貸增幅由29.6%下降至17.5%，工行由28.8%下降至21.5%；中行由31.1%下降至17.5%。增幅同樣縮減10個(gè)百分點(diǎn)以上的農(nóng)行則在最新發(fā)布的年度一季報(bào)中表示，其一季度個(gè)人貸款余額占比37.6%，較年初提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)貸增量中非住房貸款占比提升。而在股份制銀行中，招商銀行則減少31%，中信銀行更是減少了44%。
這一趨勢(shì)與相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)相吻合。央行年初公布的《2017年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2017年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速比上年末低6.1個(gè)百分點(diǎn)；全年增加5.6萬(wàn)億元， 同比少增1087億元。而個(gè)人住房貸款余額則為21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，2016年至今，銀行新增按揭貸增速急速攀升、快速降低、逐步反彈并持穩(wěn)的變化趨勢(shì)，也正好是樓市結(jié)構(gòu)變化的一個(gè)寫(xiě)照。在投資過(guò)熱的樓市被“房住不炒”思路及一系列政策的調(diào)控下，泡沫被逐漸擠出，樓市發(fā)展?jié)u趨理性。
新型住房制度逐漸成形
從4月25日起，央行下調(diào)大部分銀行機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，釋放增量資金約4000億元。
但資金的逐利天性，讓部分“看漲派”把這次降準(zhǔn)解讀為房?jī)r(jià)上漲的助推力?！柏泿耪咧饕诜€(wěn)增長(zhǎng)、去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)目標(biāo)需求平衡。當(dāng)前預(yù)期在穩(wěn)增長(zhǎng)方面遇到較大壓力，所以可能釋放更多的流動(dòng)性。但警報(bào)一旦消除，就不會(huì)再有這樣的局面。”董希淼分析認(rèn)為，如果中美貿(mào)易摩擦在一定程度上得到緩和，貨幣政策會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定中性，甚至偏緊。
此外，董希淼表示，央行不僅明確要求要把這些資金用于小微企業(yè)貸款來(lái)緩解融資難、融資貴問(wèn)題，還提出要使用MPA考核來(lái)落實(shí)4000億元資金的流向，這意味著對(duì)樓市的嚴(yán)控難以松動(dòng)。
作為抑制住房的投資屬性，讓全體人民住有所居的重要推手，政府在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度又有新舉措。
5月7日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷(xiāo)售。而比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。進(jìn)一步強(qiáng)化了房子的居住屬性。
而在4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
事實(shí)上，銀行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始與房企合作，探索長(zhǎng)租公寓證券化模式。去年12月11日，建行與招商蛇口在銀行間市場(chǎng)成功注冊(cè)200億元“飛馳—建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”，完成了首單銀行間市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓ABN。3月12日，建行又與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)軍品牌新派公寓發(fā)起基于資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，初期規(guī)模20億元，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有利于住房租賃企業(yè)盤(pán)活存量、增加資金使用效率，也有利于鼓勵(lì)更多社會(huì)資本參與進(jìn)來(lái)，將有效推進(jìn)住房租賃落地。
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